Bate vantul crizei imobiliare? Cat de aproape suntem de momentul din 2008
criza imobilirara romaniascumpire casescumpire apartamentescandal evergrande
Un proverb britanic spune Trees do not grow to te sky - Copacii nu cresc la nesfarsit. Parafrazand, am putea spune ca, desi blocurile de locuinte au tot mai multe etaje, piata imobiliara nu poate creste si nu se poate dezvolta la nesfarsit. Cel mai recent exemplu este prabusirea companiei imobiliare chinezesti Evergrande.
Daca un asemenea dezastru pe piata imobiliara s-a putut intampla in
China, de ce nu ar avea loc unul similar in Romania?
Dupa un an istoric 2020, afacerile dezvoltatorilor imobiliari din Romania au intrat intr-o zona de instabilitate, pe fondul scumpirii materialelor de constructii si al restrangerii apetitului romanilor pentru investitii si posibila ridicare a facilitatilor pentru angajatii din construcii, arata o analiza a companiei de consultanta Frames.
Exemplul Evergrande este obligatoriu de studiat. Compania a construit sute de mii de apartamente, in toata China, fara a fi sigura ca vor exista cumparatori, iar acum a inceput sa demoleze o parte din ele. Evergrande a facut implozie, dupa ce n-a mai reusit sa-si plateasca datoriile, care insumeaza 355 miliarde de de dolari.
Mare parte din afacerile imobiliare ale companiei s-au bazat pe credite si investitii straine: 129 de banci si 121 de fonduri de investitii din toata lumea au sustinut afacerile Evergrande, cu gandul la profiturile spectaculoase promise.
Acum, investitorii privesc cu ingrijorare prabusirea colosului chinez, vazut drept un exemplu de business care a crescut ca-n basme, fara sa fie sustenabil, ca un urias cu picioarele de lut.
Potrivit expertilor Frames, fenomenul Evergrande risca sa afecteze intreaga economie mondiala, miza financiara fiind de peste 1,2 trilioane de dolari!
"Ce se intampla in China reprezinta un motiv de reflectie, dincolo de efectele financiare pe care le vedem deja pe burse. Cat de solida este piata imobiliara de la noi, cat de viabile sunt investitiile in acest domeniu si care sunt riscurile generate de conjunctura economica in care se afla Romania?", se intreaba Adrian Negrescu, managerul Frames.
La suprafata, piata arata bine
Piata imobiliara din Romania, vazuta din prisma afacerilor dezvoltatorilor imobiliari (cod caen 4110), arata mai bine ca niciodata.
Cele 6.594 de firme active in acest sector au raportat, in 2020, afaceri de 12,7 miliarde de lei, de la 2,24 miliarde de lei, in 2010. Profitul net cumulat al dezvoltatorilor a fost de 3,41 miliarde de lei, cu 359 milioane peste cel din 2019 si cu 3,1 miliarde peste nivelul de acum 10 ani.
Interesul pentru sectorul imobiliar a crescut spectaculos, dovada ca si capitalul total al dezvoltatorilor a crescut de la 1,6 miliarde de lei, in 2010, la 13,9 miliarde, in 2020. De asemenea, in ultimii 10 ani, numarul dezvoltatorilor imobiliari s-a dublat, de la 3.312 la 6.594.
Potrivit analizei Frames, cresterea semnificativa a pietei a fost sustinuta de costurile mici de constructie din Romania, de impozitarea redusa si de facilitatile fiscale oferite de care beneficiaza cei care lucreaza in acest sector.
Risc ridicat de insolventa
Dezvoltarea spectaculoasa a pietei imobiliare s-a bazat pe finantarile bancare si ale investitorilor privati. Existenta unor linii de finantare optime si perspectiva unor randamente care au depasit, in multe cazuri, 200-300%, i-a determinat pe multi investitori sa intre in acest sector.
Dezvoltarea pe datorie si nu pe finantare proprie ii face, insa, pe multi dezvoltatori vulnerabili in fata provocarilor financiare.
Potrivit studiului Frames, realizat la comanda unui jucator din piata, creantele dezvoltatorilor imobiliari au atins, la finele anului trecut, 8,46 miliarde lei, iar datoriile totale au depasit 69 de miliarde de lei.
In 2010, datoriile insumau doar 31,4 miliarde de lei, iar creantele nu depaseau 2,24 miliarde.
Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu exceptia a doua judete, Tulcea si Vaslui, aproape intreaga harta investitionala a Romaniei, din acest sector, este colorata in portocaliu si rosu, cu risc mare si foarte mare de insolventa, spun expertii Frames.
In Bucuresti-Ilfov, din cele 3.555 de dezvoltatori imobiliari, 2.498 prezinta un risc foarte mare de insolventa. In Cluj, din 550 de firme, 340 se afla in zona de risc major, in Brasov sunt 192 de dezvoltatori imobiliari cu risc major de insolventa (din totalul 295), iar, in Timis, 301 din 524.
Nici in Constanta, acolo unde exista o cerere in crestere de apartamente, mai ales pe litoral, situatia nu este mai buna. Din cei 252 de dezvoltatori, 168 prezinta risc foarte mare de insolventa.
Pe ansamblul tarii, din cele 6.594 de firme active in acest sector, 4.269 (64,7%) prezinta un grad ridicat de risc investitional si numai 673 (10,2%) au un risc scazut.
"In conditiile in care marea majoritate a firmelor (5.919) sunt incadrate la zona micro, business-ul din acest sector poate fi caracterizat ca unul cu dublu tais. Poate genera profituri semnificative, daca reuseste sa finalizeze si sa vanda proiectele sau se poate bloca oricand pe parcurs, neavand resurse financiare suficiente sa reziste vremurilor tulburi", afirma Adrian Negrescu.
Potrivit studiului, pe piata romaneasca activeaza numai 77 de dezvoltatori imobiliari care pot fi incadrati, din punct de vedere financiar, in zona firmelor mijlocii si mari.
Apetit in scadere pentru investitiile imobiliare
Iarna lui 2021 se anunta a fi cea mai grea pentru dezvoltatorii imobiliari din ultimii 10 ani.
Explozia preturilor la materialele de constructii a dat peste cap calculele multor dezvoltatori, costurile de productie crescand, in unele situatii, si cu 150-200%.
Scumpirea materialelor este doar una dintre marile provocari. Pe lista tot mai lunga de probleme se adauga scumpirea energiei electrice, a gazelor, a carburantilor, alaturi de celelalte scumpiri.
"Perspectivele unei potentiale furtuni perfecte in sectorul imobiliar sunt sustinute de scaderea apetitului romanilor pentru investitiile imobiliare - un efect al pandemiei, potentiala scumpire a creditelor - o decizie care va influenta decisiv afacerile acestora si, nu in ultimul rand,
posibila eliminare a facilitatilor fiscale pentru angajatii din acest sector, o lovitura care va afecta si mai mult bugetele dezvoltatorilor. La toate acestea, se adauga, bineinteles, si deprecierea monedei nationale, prognozata sa treaca peste 5 lei/euro", arata analiza Frames.
Potrivit expertilor, nu este exclus ca, in urmatoarea perioada, multe proiecte imobiliare sa fie puse in conservare, iar altele sa fie inchise, urmare a insolventei si falimentului unor dezvoltatori.
"Firmele din acest sector sunt ca un dansator pe sarma. Orice pas gresit le poate duce in situatia Evergrande, care n-a mai facut fata platilor.
Va depinde de cum isi gestioneaza bugetele si la ce costuri vor vinde apartamentele finalizate. Daca vor trage prea mult de elasticul preturilor, marsand pe trecerea in pret a tuturor pierderilor generate de inflatie, multi dintre ei vor avea de pierdut. Daca tragi prea mult de elasticul preturilor, acesta se rupe. Altfel spus, cererea dispare, iar apartamentele raman nevandute, mai cu seama ca perioada urmatoare va eroda puternic din puterea de cumparare a populatiei si firmelor, iar inasprirea conditiilor de creditare va genera si mai multa presiune", afirma analistii.
Potrivit studiului Frames, cheltuielile dezvoltatorilor au atins, anul trecut, 15,8 miliarde de lei, in crestere cu 1,4 miliarde fata de 2019 si cu 9,76 miliarde mai mari decat acum 10 ani.
Nivelul stocurilor raportate de dezvoltatori depaseste 11,6 miliarde de lei, fata de 4,1 miliarde, in 2010, si 9,42 miliarde, in 2019.
Analiza a fost realizata pe baza datelor oficiale comunicate de companiile cu codul CAEN 4110 (dezvoltarea proiectelor de constructii, pentru cladiri rezidentiale si nerezidentiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice si fizice pentru realizarea proiectelor de constructii in vederea vanzarii ulterioare). Analiza a luat in calcul 6.594 de firme, dintre care 6.394 in functiune, 15 in insolventa si 79 cu datorii la stat.
Datele prelucrate fac referire exclusiva la firmele care au acest cod principal de activitate si sunt obtinute de la Registrul Comertului si Ministerul Finantelor pe baza informatiilor publice declarate de companii si a estimarilor Frames.
Foto: pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML