Analiza Imobiliare.ro: Cum influenteaza metroul pretul apartamentelor?
piata imobiliarametrou
Ce inseamna o locuinta perfecta pentru un bucurestean? Dincolo de calitatea finisajelor, modul in care este amenajata, dotari sau chiar si de pret, cei mai multi cumparatori se pot pune de acord cu faptul ca o locuinta ideala in Capitala se afla in proximitatea unei statii de metrou.
Accesul la reteaua de transport in comun prin subteran a devenit tot mai important pentru cei care prospecteaza piata in vederea realizarii unei achizitii. De ce? Pentru ca poti pierde saptamanal ore in sir blocat in trafic, iar metroul iti ofera singura varianta prin care te poti asigura ca ajungi la destinatie rapid si, mai ales, la timp.
Extinderea retelei de metrou a reprezentat, pe parcursul ultimilor ani, o oportunitate de dezvoltare pe segmentul rezidential nou si a atras atentia cumparatorilor catre zone mai putin explorate anterior. Discutiile din spatiul public cu privire la noi statii de metrou care ar putea fi inaugurate in anii ce urmeaza, atat in Bucuresti, cat si pe raza judetului Ilfov, aduc in atentie noi poli de dezvoltare imobiliara.
Imobiliare.ro a realizat o analiza cu scopul de a evidentia impactul avut de extinderea retelei bucurestene de metrou la nivelul segmentului rezidential, din perspectiva cumparatorilor si a dezvoltatorilor.
Aflati in continuare:
-
Ce diferente de pret pot exista pe piata intre locuintele aflate in imediata proximitate a unei statii de metrou in comparatie cu proprietati similare, dar care nu ofera o astfel de facilitate;
-
Cat de mult a crescut atractivitatea unor cartiere din Capitala din momentul in care acestea au inceput sa ofere conexiuni la metrou si pana in prezent, dar si cum au evoluat preturile locuintelor odata cu aceasta oportunitate;
-
Care sunt zonele din Bucuresti si din Ilfov cu cel mai bun potential de crestere pe fondul promisiunii unei viitoare conexiuni la reteaua de transport prin subteran;
-
Care este opinia unor mari companii implicate in proiecte imobiliare de anvergura cu privire la importanta accesului la acest mijloc de transport in comun pentru atragerea cumparatorilor si lansarea pe piata a unor ansambluri ce pun nevoile viitorilor rezidenti in prim-plan.
Apropierea de metrou poate creste pretul unei locuinte si cu 30%
Doua locuinte care dispun de caracteristici asemanatoare si se afla in acelasi cartier pot fi scoase la vanzare cu preturi foarte diferite, atunci cand una dintre acestea se afla in imediata proximitate a unei statii de metrou si cealalta nu.
Sa luam ca exemplu un apartament nou, aflat intr-un bloc finalizat in ultimii cinci ani, cu 2 camere. Daca locuinta este localizata in cartierul Bucurestii Noi, la o distanta de cel mult 500 de metri de o statie de metrou, atunci este listata la vanzare, conform datelor Imobiliare.ro, cu un pret mediu cu aproape 10% mai mare fata de o proprietate similara care nu le ofera potentialilor cumparatori optiunea de a ajunge in centru in cateva minute.
Cumparatorilor li se solicita un pret cu 30% mai mare pentru o locuinta noua cu acces la metrou din zona Ozana-Theodor Pallady in contrast cu o proprietate asemanatoare localizata la mai bine de 500 de metri de o statie.
Diferenta ajunge la 18% in cazul unui apartament vechi cu 2 camere din Militari si este de 7% pentru o locuinta similara din Berceni.
“Intr-un oras de multe ori sufocat de trafic, accesul la metrou devine un factor cheie pe piata rezidentiala. Localizarea cu toate beneficiile ei a devenit, treptat, principalul criteriu de achizitie pentru cumparatori, surclasand chiar si pretul. Principalul atribut in Bucuresti este proximitatea fata de metrou”, a declarat Daniel Crainic, Director de Marketing Imobiliare.ro.
Lucrari in plina desfasurare in nordul Bucurestiului. Promisiunea metroului are deja efecte vizibile pe piata imobiliara
Proiectul Magistralei 6 de metrou a fost unul indelung discutat pe parcursul ultimilor ani, acesta oferind atat cartierului Baneasa, care este deja unul dintre cele mai scumpe si mai “vanate” din nordul Capitalei, cat si orasului Otopeni din judetul Ilfov perspective excelente de dezvoltare pe segmentul rezidential nou.
Demararea lucrarilor pentru noile statii a inceput la finele anului 2023, iar primele efecte se vad deja la nivelul pietei imobiliare. Observam pana in prezent o crestere cu 15% a preturilor in cazul apartamentelor noi din Baneasa, dar si mai mult interes venit din partea celor care vor sa faca o achizitie imobiliara.
Coreland cererea cu oferta existenta in piata, putem spune ca daca in ultima parte a anului 2023 pentru fiecare apartament nou aflat in cartierul Baneasa listat la vanzare pe Imobiliare.ro isi aratau interesul doi potentiali cumparatori, in momentul de fata competitia a crescut la sase potentiali cumparatori pe proprietate.
Pentru a achizitiona un apartament nou in Baneasa ai nevoie, in momentul de fata, de un buget mediu de 185.000 de euro.
Promisiunea metroului a fost utilizata de ani de zile in promovarea locuintelor din Otopeni pentru care se cautau cumparatori. La nivelul orasului de langa Bucuresti activitatea pe segmentul rezidential nou a inceput sa accelereze in 2015. Pe atunci, ai fi putut deveni proprietarul unei case platind 800 euro/mp util. Abia in ultima parte a anului 2019 s-a depasit pragul de 1.000 de euro/mp util, pentru ca ulterior scumpirile sa fie realizate intr-un ritm mai rapid. Doar de la momentul inceperii lucrarilor pentru statiile de pe Magistrala 6 si pana la finele lunii martie am putut observa o majorare a preturilor caselor cu 16%.
Pentru fiecare proprietate noua scoasa la vanzare pe Imobiliare.ro, in primele trei luni ale anului 2025, au existat aproape cinci potentiali cumparatori care au avut nevoie de un buget mediu de 245.000 de euro pentru a deveni proprietari.
Preturile au crescut puternic si in cazul apartamentelor din Otopeni. Daca la inceputul anului 2015 o astfel de locuinta putea fi cumparata, in medie, cu 63.000 de euro, la primele trei luni ale acestui an costa 105.000 de euro. Interesul pentru astfel de proprietati este unul ridicat raportat la oferta din piata, fiecare apartament listat la vanzare atragand sase potentiali cumparatori.
Extinderea “magistralei corporatistilor” incurajeaza inclusiv dezvoltarea zonei periurbane in sudul Capitalei
Magistrala 2 de metrou, supranumita si “magistrala corporatistilor”, uneste sudul si nordul orasului, iar pe traseul sau se gasesc unele dintre statiile cu cel mai mare trafic anual de calatori. In zona de sud a orasului, aceasta a reprezentat de-a lungul anilor un important factor care a stimulat dezvoltarea orasului Popesti-Leordeni, o alternativa ieftina pentru cei care isi doreau sa cumpere o casa sau un apartament nou la periferie, dar sa aiba si o conexiune buna cu Bucurestiul.
Diverse proiecte rezidentiale se afla in prezent in constructie in apropierea statiilor Dimitrie Leonida sau Berceni (fosta IMGB), atat in Sectorul 4, cat si in Popesti-Leordeni, iar in viitor vechea platforma industriala Doosan ar putea sa lase loc blocurilor moderne si magazinelor.
In noiembrie 2023 a fost data in folosinta cea mai noua statie a acestei magistrale, Tudor Arghezi, aceasta fiind edificata in urma unei colaborari dintre Metrorex, Primaria Sectorului 4 si Ministerul Transporturilor si Infrastructurii. Doua noi statii ar urma sa fie construite, in anii urmatori, pe raza comunei Berceni din judetul Ilfov, iar promisiunea unui astfel de viitor si-a pus deja amprenta pe modul in care se dezvolta atat aceasta localitate, cat si cele din imprejurimi.
Comuna Berceni ii atrage pe cumparatori cu un numar mare de case noi. Amplitudinea dezvoltarii rezidentiale este cu adevarat impresionanta aici, in contextul in care in primul trimestru al anului 2020 cumparatorii aveau la dispozitie doar 80 de proprietati, iar in perioada similara a anului 2025 au putut alege din aproape 1.000 de case. Pana in momentul de fata, aici nu au fost construite blocuri, o particularitate care deosebeste Berceniul de cele mai multe dintre localitatile aflate in zona periurbana a Capitalei.
Preturile au crescut puternic in acest timp. Daca la inceputul lui 2020 casele se vindeau, in medie, cu putin peste 700 euro/mp util, in prezent achiti 1.242 euro/mp pentru o astfel de proprietate. O casa in comuna Berceni se vinde, in medie, cu suma de 135.000 de euro.
“In ultimii ani, zonele aflate in proximitatea Bucurestiului, precum Popesti-Leordeni, Berceni sau Vidra, au cunoscut o dezvoltare urbana accelerata, vizibila cu ochiul liber. Aceasta expansiune se datoreaza unui cumul de factori, insa un rol esential il joaca infrastructura de transport – mai exact, conexiunea existenta sau promisa cu reteaua de metrou a Capitalei.
Din ce in ce mai multi locuitori aleg aceste localitati pentru a se stabili, iar perspectivele mobilitatii urbane eficiente contribuie semnificativ la aceasta tendinta.
Accesul la transportul subteran reprezinta un avantaj competitiv major pentru orice zona periurbana. In cazul comunei Berceni, de exemplu, realizarea unei statii de metrou ar insemna nu doar o alternativa rapida si comoda la aglomeratia din trafic, ci si o conexiune directa cu centrul Bucurestiului. Astfel, naveta zilnica, care in prezent poate deveni un cosmar din cauza cozilor interminabile la intrarile in oras, ar putea fi inlocuita cu un drum scurt, eficient si previzibil. Acest lucru nu doar ca imbunatateste calitatea vietii locuitorilor, dar stimuleaza si interesul pentru mutarea in astfel de zone.
De asemenea, perspectiva extinderii metroului are un efect catalizator asupra dezvoltatorilor imobiliari. Acestia investesc masiv in proiecte rezidentiale si comerciale in localitatile aflate in apropierea viitoarelor statii, anticipand cresterea valorii terenurilor si a cererii pentru locuinte. Popesti-Leordeni este un exemplu graitor in acest sens – de la o comuna modesta, s-a transformat intr-o zona urbana in plina expansiune, cu blocuri moderne, centre comerciale si infrastructura noua, avand cea mai mare dezvoltare urbana din ultimii ani, din Romania. Acesta este exemplul suprem al faptului ca infrastructura de transport subterana este determinanta pentru cei care aleg mutarea in Capitala, in raport cu alte potentiale alegeri”, a declarat Bogdan Ivan, secretar general al Asociatiei Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania - Urbanis.
Noi oportunitati se intrevad si la celalalt capat al magistralei, aflat in prezent intr-una dintre cele mai scumpe zone ale orasului - Pipera. Ultimii ani au adus aici o crestere semnificativa a numarului de proiecte rezidentiale noi, in special in apropierea statiilor Aurel Vlaicu si Pipera. Magistrala 2 ar urma sa fie extinsa pana in zona Petricani, planurile autoritatilor implicand construirea unui nod intermodal de transport, completat cu un pasaj peste calea ferata, o statie a trenului metropolitan si o parcare de tip park&ride.
Cum au evoluat alte cartiere bucurestene, dupa conectarea la reteaua de transport prin subteran
• Transformare spectaculoasa in zona Pallady
Periferia de est a Bucurestiului a trecut, dupa 2007, printr-una dintre cele mai spectaculoase transformari care au putut fi observate pana in prezent la nivelul intregului orasul. Aceasta “schimbare la fata” a fost sustinuta initial de deschiderea traficului pe Autostrada Soarelui si de inaugurarea ultimelor statii de metrou de pe Magistrala 3.
Noile statii, puse in functiune in noiembrie 2008, au oferit o conexiune directa acestei zone cu centrul si cu vestul orasului. La acea data, oferta pe segmentul rezidential nou era extrem de limitata in cartier, iar preturile destul de ridicate, asa cum se practica in intreaga tara inainte de declansarea crizei imobiliare. Un apartament putea fi achizitionat, in medie, cu suma de 70.000 de euro, potrivit datelor centralizate si analizate de Imobiliare.ro.
Gradual, zonele libere din proximitatea statiilor Nicolae Teclu si Anghel Saligny au fost ocupate de numeroase magazine. Extinderea pe segmentul comercial a stimulat, la randul sau, dezvoltarea rezidentialului si, implicit, cresterea puternica a numarului de locuitori din aceasta parte a orasului. Atractivitatea zonei a fost crescuta, in plus, de investitiile facute de-a lungul anilor de Primaria Sectorului 3 in infrastructura rutiera si de invatamant.
Interesul cumparatorilor pentru apartamentele noi situate in zona Pallady a crescut sistematic din 2015. Preturile au avansat si ele, dar intr-un ritm destul de lent si se mentin in continuare la un nivel accesibil in comparatie cu cele solicitate in alte cartiere bucurestene, acesta fiind o alta mare “bila alba” in fata cumparatorilor. Abia in ultimul an majorarile au accelerat.
Daca la inceputul lui 2015 un apartament nou putea fi achizitionat cu un pret mediu de 59.000 de euro, in primul trimestru din 2025 o proprietate similara a ajuns sa coste 101.950 de euro.
Tot in intervalul ianuarie-martie 2025, s-au pus in vanzare aproape 1.000 de apartamente, conform datelor Imobiliare.ro. Circa cinci potentiali cumparatori si-au aratat interesul pentru fiecare locuinta noua disponibila in zona Pallady.
“Accesul rapid la reteaua de metrou este unul dintre cele mai importante criterii de alegere pentru cumparatorii de locuinte din Bucuresti, iar acest lucru se reflecta direct in succesul si dinamica de vanzare a proiectelor rezidentiale.
Observam ca proiectele rezidentiale dezvoltate in proximitatea metroului beneficiaza de un interes constant din partea cumparatorilor, atat pentru uz personal, cat si din perspectiva investitionala, avand o valoare perceputa mai stabila in timp.
Un exemplu recent este zona Republica, unde statia de metrou si nodul de infrastructura terana, aflate in proximitatea noilor dezvoltari imobiliare, au contribuit la transformarea fostelor platforme industriale intr-un nou pol rezidential.
De semenea, zona Theodor Pallady se contureaza ca fiind una dintre cele mai dinamice din Capitala, tocmai datorita combinatiei dintre infrastructura existenta, stocul de apartamente finalizate si interesul continuu al dezvoltatorilor de a extinde oferta locala”, a declarat Bogdan Balasa, General Manager HILS Development.
• Bucurestii Noi, un important pol de dezvoltare rezidentiala in ultimii ani
Cartierul Bucurestii Noi a avut mult de castigat de pe urma punerii in exploatare a Magistralei 4 Gara de Nord-Straulesti. Inaugurarea ultimului tronson de metrou a carei constructie a fost inceputa inainte de Revolutie, care implica extinderea magistralei pana in zona Parcului Bazilescu, s-a facut in vara anului 2011 pentru ca in 2017 sa fie deschise circulatiei si statiile Laminorului si Straulesti. Un an mai tarziu, la capatul magistralei a fost deschis si primul terminal multimodal de tip Park&Ride din Bucuresti.
In 2011, la inaugurarea noilor statiile de metrou, un apartament nou putea fi cumparat in Bucurestii Noi cu un pret mediu de 70.000 de euro. Pana la finalizarea tuturor lucrarilor pe M4, costul unei locuinte de acest tip a crescut la 87.000 de euro. Cererea incepea deja sa fie ridicata, daca ne raportam la oferta disponibila atunci la nivelul pietei. Existau circa 8 potentiali cumparatori pentru fiecare apartament nou scos la vanzare.
Accesul la reteaua de metrou a atras atentia dezvoltatorilor, numeroase proiecte de mari dimensiuni fiind demarate pe parcursul ultimilor ani. Doar in 2024 s-a putut observa o majorare cu 12% la nivelul preturilor.
La inceputul lui 2025, cumparatorii au putut achizitiona apartamente noi in Bucurestii Noi cu un pret mediu de 159.000 de euro. Competitia este una acerba - noua potentiali cumparatori isi arata interesul pentru fiecare locuinta finalizata in ultimii cinci ani scoasa la vanzare in aceasta zona a Capitalei.
“Legatura cu metroul este un criteriu esential in procesul de achizitie pentru tot mai multi cumparatori, mai ales in contextul actual, in care timpul si mobilitatea au devenit resurse extrem de valoroase.
O conexiune buna la reteaua de transport subteran inseamna mai mult decat un avantaj de localizare – inseamna acces facil la zone cheie ale orasului, predictibilitate in ceea ce priveste durata deplasarilor si, implicit, un plus semnificativ de confort in viata de zi cu zi.
Pentru un dezvoltator, apropierea de o statie de metrou aduce un avantaj competitiv clar si o accelerare a deciziilor de cumparare. In cazul Akcent City, inaugurarea noilor tronsoane de pe magistrala M5 a dus la o crestere vizibila a interesului pentru zona, atat din partea clientilor finali, cat si din partea altor investitori, validand astfel alegerea noastra strategica de a construi intr-un perimetru bine conectat urban.
Accesul la metrou nu mai este de mult un “nice to have”, ci un “must have”, iar proiectele care il integreaza devin rapid repere in dezvoltarea urbana”, a declarat Laurentiu Afrasine, CEO AKCENT City.
• Preturile apartamentelor din Drumul Taberei s-au dublat
Metroul s-a lasat asteptat in Drumul Taberei. Inaugurarea noilor statii de pe Magistrala 5 Raul Doamnei-Eroilor, a avut loc cu intarziere, in septembrie 2020.
In anticiparea acestui moment, s-a putut observa un interes din ce in ce mai mare aratat de potentialii cumparatori pentru apartamentele noi situate in acest cartier. In trimestrul III al anului 2020, cererea depasea cu 72% nivelul inregistrat in perioada similara a anului anterior. Pana la finele lui 2020, interesul cumparatorilor pentru apartamentele noi se dubleaza. Deja in primele luni din 2021 se atinge un nivel record pe plan local.
Oferta se extinde la randul sau ajungandu-se de la circa 300 de locuinte noi listate la vanzare la finele lui 2020 la 440 in prima parte a anului 2023. In prezent, numarul proprietatilor finalizate in Drumul Taberei in ultimii cinci ani de pe piata este semnificativ mai redus. Discutam mai exact de 140 de apartamente. Cererea se mentine insa la un nivel foarte ridicat, daca ne raportam la oferta - pentru fiecare apartament nou de vanzare isi arata interesul 21 de potentiali cumparatori.
Preturile apartamentelor noi din Drumul Taberei au inceput, de asemenea, sa creasca in ultima parte a anului 2019, in anticiparea inaugurarii noilor statii de metrou. Pe atunci, gaseai locuinte de vanzare cu un pret de 1.026 euro/mp util, potrivit datelor Imobiliare.ro, si puteai face o achizitie cu o suma medie de 61.000 de euro. In perioada in care bucurestenii au avut pentru prima oara acces la Magistrala 5, pretul mediu solicitat pentru apartamentele noi din Drumul Taberei ajungea deja la 1.078 euro/mp util.
In primele trei luni ale anului in curs, proprietarii si dezvoltatorii le-au solicitat cumparatorilor interesati de locuintele finalizate in ultimii cinci ani un pret mediu de 117.750 de euro.
Desigur, Drumul Taberei este cunoscut ca fiind unul dintre vechile cartiere-dormitor ale orasului, primele blocuri fiind construite aici in anii ’50. Nu este, astfel, de mirare faptul ca cele mai multe locuinte situate in imediata proximitate a statiilor de metrou sunt vechi.
In perioada inaugurarii Magistralei 5 pe piata existau circa 2.000 de apartamente vechi la vanzare, care puteau fi achizitionate cu un pret mediu de 1.132 euro/mp util. In primul trimestru din 2025, oferta este mai scazuta, cautandu-se cumparatori pentru circa 1.400 de unitati, dar pretul cu care acestea ajung in piata este semnificativ mai mare, respectiv de 1.723 euro/mp util.
Sursa foto: freepik.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML