Analiza care spulbera PIATA IMOBILIARA. Apartamentele noi cu pana la 90% mai SCUMPE. Peste 3.000 de euro mp in unele zone din Bucuresti
piata imobiliarapreturi apartamente bucuresti 2024
E incendiara piata rezidentiala din Romania! Apartamentele devin un veritabil lux pentru omul de rand, chiar si in asa-zisele cartiere muncitoresti, care se dezvolta in ritm alert si au proprietati tot mai piperate. Daca esti interesat de preturi apartamente Bucuresti 2024, ai ajuns unde trebuia!
O analiza Imobiliare.ro scoate la iveala cifre care pot indimida dorinta multora de a-si achizitiona propria locuinta. "Apartamentele noi s-au scumpit in toate cartierele bucurestene. Majorarile s-au apropiat in unele cazuri de 80%-90% in cinci ani. Chiar si in cel mai ieftin cartier se solicita preturi cu aproape 50% mai mari decat in 2019", subliniaza specialistii.
De asemenea, cumparatorii platesc cele mai mari sume de bani pentru a se muta in locuinte noi situate in nordul si in centrul orasului. In doua zone pretul solicitat depaseste 3.000 euro/mp util.
"In urma cu cinci ani preturile porneau de la 833 euro/mp util pentru apartamentele noi. Tot atunci existau patru cartiere in Bucuresti unde cumparatorii puteau sa plateasca mai putin de 1.000 euro/mp. Doar in cinci zone se achita un pret mediu de cel putin 2.000 euro/mp util - Kiseleff - Aviatorilor, Victoriei - Romana - Universitate, Dacia-Eminescu, Dorobanti-Floreasca si Herastrau-Soseaua Nordului. In 2024, cumparatorii achita intre 2.000-3.000 euro/mp util in 19 cartiere.
Desi observam scumpiri semnificative la nivelul pietei, Bucurestiul ramane una dintre cele mai accesibile capitale europene. Mai mult, cumparatorii pot face acum o achizitie mai rapid decat in 2019, luand in considerare cresterile salariale din ultimii ani. Potrivit estimarilor Imobiliare.ro, un apartament cu 2 camere poate fi cumparat in 5,6 ani. In 2019, o achizitie similara putea fi facuta in 7,2 ani", se mai arata in analiza Imobiliare.ro
Preturi cu cel putin 60% mai mari in 12 zone din Bucuresti
Nu exista in Bucuresti nicio zona in care preturile solicitate pentru apartamentele noi scoase la vanzare sa fie in scadere comparativ cu cele inregistrate in prima jumatate a anului 2019.
In schimb, vedem cartiere unde locuintele noi s-au scumpit cu cel putin 60% in ultimii cinci ani, dar si zone care depasesc la vanzare pragul de 3.000 euro/mp util.
Apartamentele noi s-au scumpit cel mai mult in Pantelimon si in Drumul Taberei, cu 88%, respectiv cu 79%, conform datelor centralizate si analizate de Imobiliare.ro. Cumparatorii puteau achizitiona o astfel de proprietate in Pantelimon cu un pret mediu de doar 929 euro/mp util in 2019. Acum, costul pe metrul patrat a ajuns la 1.746 euro. In Drumul Taberei, apartamentele noi se vindeau cu 1.010 euro/mp acum cinci ani. In prezent, pretul mediu a atins pragul de 1.800 euro/mp util.
Preturile solicitate pentru apartamentele noi au crescut cu 61% in ultimii cinci ani si in zonele Tineretului-Timpuri Noi, Bucurestii Noi si Mosilor. Un avans cu 60% a putut fi observat in Cotroceni, Giulesti, Colentina si in zona 13 Septembrie-Panduri.
La polul opus se afla zona din imediata apropiere a Parcului Carol (Cantemir-Marasesti). Aici preturile au avansat cel mai lent in acelasi interval de timp. Discutam despre o majorare cu doar 9%, de la 1.675 la 1.818 euro/mp util.
Grivitei-Gara de Nord si Dorobanti-Floreasca sunt alte doua zone din Capitala unde preturile au crescut relativ putin fata de cele aferente altor cartiere, mai exact cu 19%
Pragul record de 3.000 euro/mp, atins in doua zone din Capitala
In nordul orasului intalnim cea mai scumpa zona din Bucuresti. Este vorba de Herastrau-Soseaua Nordului unde apartamentele noi se vand cu un pret record de 3.095 euro/mp util.
Doua zone centrale extrem de populare in randul potentialilor cumparatori ocupa urmatoarele doua locuri in clasament. Este vorba despre Dacia-Eminescu si de zona care se intinde de la Piata Victoriei la Piata Universitatii, cuprinzand o mare parte din inima orasului. Locuintele finalizate in ultimii ani sunt scoase la vanzare cu 3.008 euro/mp util, respectiv cu 2.881 euro/mp util, conform datelor Imobiliare.ro.
Cumparatorii inca mai pot achizitiona apartamente noi la preturi sub 1.300 euro/mp util in Ghencea si Berceni, cele mai ieftine doua cartiere bucurestene. Si in 2019 pretul mediu solicitat pentru locuintele din Ghencea era cel mai mic din Capitala. Atunci, insa, se putea face o achizitie imobiliara la doar 833 euro/mp util. Topul celor mai ieftine zone din oras s-a schimbat semnificativ in ultimii ani.
Ce se intampla cu oferta?
Oferta scade in Capitala. Cumparatorii au avut la dispozitie in prima jumatate a anului pana in 13.000 de apartamente noi la nivelul pietei rezidentiale din Bucuresti, cu 22% mai putine decat in perioada similara a anului 2019.
Cele mai multe apartamente noi sunt concentrate in patru cartiere - Berceni, Titan, Pipera si Militari.
Dezvoltarea accelerata inregistrata pe segmentul rezidential nou in Berceni a atras o saturatie la nivelul cererii.
Oferta a explodat in Pipera in ultimii cinci ani, zona aflandu-se in vizorul multor dezvoltatori. La ora actuala, exista aici un numar de apartamente noi disponibile la vanzare similar cu cel inregistrat in Militari. Metrul patrat este insa cu 765 de euro mai scump in Pipera decat in cartierul din vestul orasului.
In total, la nivelul orasului pot fi intalnite doar noua zone in care oferta pe segmentul nou a urmat un trend ascendent din 2019 si pana in prezent. Este vorba despre Pipera, Giulesti, Grivitei-Gara de Nord, Giurgiului, Cotroceni, Berceni, Titan, Parcul Carol (Cantemir-Marasesti) si Ghencea.
In 12 zone din Bucuresti oferta s-a redus cu cel putin 50% in ultimii cinci ani.
Berceni, cartierul campion la apartamente noi
Cele mai multe apartamente noi din Bucuresti pot fi gasite in Berceni. Peste 3.000 de locuinte aflate in cladiri finalizate in ultimii cinci ani sunt disponibile cumparatorilor la unele dintre cele mai mici preturi din oras. Apartamentele noi se vand cu un pret mediu de 1.289 euro/mp util. Doar in Ghencea gasim locuinte scoase la vanzare care costa mai putin.
Cartierul a reusit sa pastreze primul loc in clasament pe care il ocupa si in prima jumatate a anului 2019 si, in plus, a fost unul dintre putinele din Capitala unde s-a putut observa o crestere a ofertei. Potrivit datelor Imobiliare.ro, numarul apartamentelor noi disponibile in piata a fost cu 20% mai mare in semestrul I 2024 decat cel inregistrat in intervalul similar din 2019.
Oferta extrem de variata si pretul atractiv al locuintelor puse in vanzare au fost principalii factori care au atras la nivelul cartierului un numar mare de potentiali cumparatori.
Tocmai pentru ca aici exista, insa, un numar atat de mare de apartamente noi, competitia este scazuta in randul celor interesati de realizarea unei achizitii imobiliare. Astfel, daca acum cinci ani existau cinci potentiali cumparatori pentru fiecare apartament nou din Berceni, acum pentru fiecare proprietate exista patru persoane interesate de aceasta.
Spre comparatie, in centrul Bucurestiului intalnim cea mai mare competitie pentru locuintele scoase la vanzare. Pentru orice apartament finalizat in urma cu cel mult cinci ani in zona Piata Victoriei-Piata Romana-Piata Universitatii exista 25 de potentiali cumparatori interesati de el. Oferta a scazut, insa, in aceasta parte a orasului cu 96% comparativ cu prima jumatate a anului 2019.
Militari, de la boom imobiliar la oferta in scadere. Ce se intampla in Titan?
Vremea dezvoltarii accelerate pare ca a apus in cartierul Militari, dupa ce acesta a ajuns sa se extinda pana in satele Chiajna si Rosu. Numarul apartamentelor noi scoase la vanzare a fost in semestrul I cu 20% mai redus fata de cel inregistrat acum cinci ani. In plus, zona nu mai este de mult una extrem de ieftina. La inceputul lui 2019, pretul mediu solicitat pentru apartamentele noi din Militari era de 954 euro/mp util. Doar in trei alte cartiere din Bucuresti gaseai locuinte mai ieftine - Pantelimon, Rahova si Ghencea. Acum, proprietati similare se vand cu un pret mediu cu 65% mai mare, de 1.574 euro/mp util.
Cererea a inregistrat in Militari o adevarata revenire la inceputul lui 2024, dupa scaderile masive aparute in prima parte a anului trecut, cand piata de creditare trecea printr-o perioada destul de tulbure si multi dintre romanii care se orientau spre locuinte ieftine si aveau nevoie de finantare pentru a le putea cumpara au avut dificultati in a obtine imprumuturi. Astfel, daca in 2023 existau trei potentiali cumparatori interesati de fiecare apartament nou scos la vanzare in Militari, in 2024 numarul acestora a crescut la opt, fiind similar cu cel intalnit in 2019.
O revenire a cererii s-a putut observa si in Titan (include in analiza noastra dezvoltarile din zona Theodor Pallady), de la doi la cinci potentiali cumparatori pe proprietate noua. In prima parte a anului 2019, la nivelul pietei se gaseau sapte potentiali cumparatori pentru fiecare apartament nou din acest cartier.
Oferta a crescut, insa, cu 13% fata de acum cinci ani la aproape 2.000 de unitati. Un avans cu 25% a putut fi observat si la nivelul preturilor.
Ce se intampla aici cu oferta?
In centrul Bucurestiului sa da o adevarata batalie pentru putinele apartamente noi disponibile in piata cumparatorilor. In zonele Piata Victoriei-Piata Romana-Piata Universitatii si Dacia-Eminescu exista peste 20 de potentiali cumparatori interesati de fiecare proprietate finalizata in ultimii cinci ani scoasa la vanzare.
Doua cartiere-dormitor par sa atraga, la randul lor un numar mare de cumparatori. Este vorba despre Tei si Drumul Taberei.
Interesul cumparatorilor pentru locuintele din Baneasa este unul destul de scazut. Lucrurile s-au putea schimba insa pe viitor, avand in vedere ca sunt planificate aici aproape 1.900 de apartamente noi.
In Bucuresti se poate observa o revenire a cererii pentru proprietatile noi la un nivel comparabil cu cel inregistrat in prima jumatate a anului 2019, inainte de pandemie, razboiul din Ucraina, inflatie si de perioada tulbure traversata de piata creditarii.
Centrul orasului, vanat de cumparatori
In cateva zone din Capitala, oferta de apartamente noi a ajuns sa fie aproape inexistenta, iar acest lucru a generat o competitie acerba in randul cumparatorilor, dar si o crestere semnificativa a preturilor.
In zona care porneste de la Piata Victoriei si a ajunge pana la Piata Universitatii, cumparatorii au avut la dispozitie, in primul semestru, cu 96% mai putine locuinte noi decat in perioada similara a anului trecut. In acelasi timp, pretul mediu solicitat pentru acestea s-a majorat de la aproape 2.100 la 2.881 euro/mp util, aceasta devenind a treia cea mai scumpa zona din Bucuresti, dupa Herastrau-Nordului si Dacia-Eminescu. In ciuda scumpirilor, aceasta a fost cea mai atractiva zona din Capitala la inceputul anului, cu 25 de potentiali cumparatori pentru fiecare apartament nou listat la vanzare.
Zona invecinata, Dacia-Eminescu, a inregistrat a doua cea mai abrupta scadere a ofertei de locuinte noi din Bucuresti, de 88% in cinci ani. Chiar daca aici pretul mediu a depasit 3.000 de euro/mp dupa o crestere cu 36% fata de semestrul I 2019, apartamentele noi apar atat de rar in piata incat atunci cand sunt disponibile fiecare dintre ele atrage 23 de potentiali cumparatori.
Preturile mari nu par sa-i sperie pe cumparatori. Chiar si in cea mai scumpa zona din Capitala, Herastrau-Soseaua Nordului, unde pretul mediu solicitat ajunge la 3.095 euro/mp util, noua potentiali cumparatori intra in competitie pentru fiecare apartament nou scos la vanzare.
Tei si Drumul Taberei, cartiere-dormitor care atrag un numar substantial de cumparatori
Aceste doua cartiere au evoluat diferit pe parcursul ultimilor cinci ani, dar atrag in momentul de fata un numar semnificativ de potentiali cumparatori, daca ne raportam la oferta disponibila in piata.
Numarul apartamentelor noi din Tei este in scadere, acesta fiind si unul dintre cartiere bucurestene cu cea mai limitata oferta. Preturile au ajuns sa fie, in prima jumatate a acestui an, cu 50% mai mari fata de cele practicate pe plan local in semestrul I al anului 2019. In medie, se solicita 2.199 euro/mp util pentru proprietatile nou finalizate. Oferta fiind extrem de limitata, numarul potentialilor cumparatori interesati de fiecare proprietate in parte este unul destul de ridicat. Discutam despre 17 potentiali cumparatori pentru fiecare apartament nou din Tei.
Drumul Taberei dispune, in schimb, de o oferta semnificativ mai mare, in prima jumatate a acestui an fiind disponibile pentru cumparatori aproape 300 de apartamente noi. De altfel, aceasta a fost una dintre zonele din Bucuresti unde oferta aproape ca nu a scazut fata de acum cinci ani.
Preturile au crescut, insa, in acest cartier-dormitor cu 79% in acelasi interval de timp si au ajuns la o medie de 1.804 euro/mp util. Conform datelor Imobiliare.ro, exista 16 potentiali cumparatori care isi arata interesul pentru fiecare locuinta noua scoasa la vanzare in Drumul Taberei.
Perspectivele de viitor ale cartierului par cat se poate de bune. In Drumul Taberei sunt in constructie aproape 2.000 de apartamente noi, al doilea cel mai mare numar de locuinte dupa Pipera. Extinderea retelei de transport prin subteran in aceasta parte a orasului, alaturi de transformarea vechiului Parc Moghioros (actualul Parc Drumul Taberei) intr-un adevarat punct de atractie al Bucurestiului si de extinderea segmentului de retail in zona si in imprejurimi pot fi considerate aspecte importante in dezvoltarea cartierului.
Previziuni imobiliare. Ce urmeaza?
Dezvoltatorii lucreaza, in momentul de fata, la aproximativ 21.300 de apartamente noi, cele mai multe dintre acestea fiind localizate in blocuri din Pipera. Circa 3.000 de unitati noi sunt asteptate aici. Locul al doilea in clasament este ocupat de Drumul Taberei, un cartier-dormitor unde cererea este, deja, destul de mare.
Baneasa, un cartier la moda in urma cu cativa ani, pare ca si-a mai pierdut din atractivitate, odata cu cresterea masiva a preturilor si cu oferta tot mai redusa. Aproape 1.900 de unitati noi se afla, in momentul de fata, in constructie. Acestea, alaturi de noile statii de metrou de pe Magistrala M6 aflate deja in lucru, ar putea sa reaprinda interesul cumparatorilor pentru acest cartier.
Alte trei zone bucurestene urmeaza sa se dezvolte considerabil. Este vorba despre Colentina, Pallady si Rahova.
La inceputul verii se aflau in constructie aproape 28.500 de apartamente in localitatile situate in zona periurbana. In vizorul dezvoltatorilor intalnim satul Rosu din comuna Chiajna si orasul Popesti-Leordeni, acestea reprezentand adevarate extensii ale cartierelor Militari si Berceni-Aparatorii Patriei in zonele limitrofe ale Capitalei. Voluntari si Tunari reprezinta, de asemenea, localitati in plina dezvoltare ce ofera alternative cumparatorilor interesati sa beneficieze de proximitate fata de punctele de interes din nordul Capitalei. Stefanestii de Jos este localitatea unde se afla in dezvoltare cel mai amplu proiect rezidential din Romania.
Cateva mari proiecte de infrastructura aflate in atentia autoritatilor au potentialul de a creste si mai mult atractivitatea localitatilor din zona periurbana a Bucurestiului prin decongestiona traficul la intrarile in oras. Este vorba despre Autostrada A0, Proiectul Orbital Bucuresti si de extinderea retelei de transport prin subteran pe magistralele M6 si M2 pana in Otopeni si in comuna Berceni.
Sursa foto: manager.ro
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML