INTERVIU Liviu Tudor, Genesis Development: 2014 este un an german. Si sper ca acesta este doar inceputul

INTERVIU Liviu Tudor, Genesis Development: 2014 este un an german. Si sper ca acesta este doar inceputul liviu tudorgenesis developmentmugur isarescuclubul de la romaschimbarile climatericenovo parkwest gate

Intrarea pe piata romaneasca a patru mari companii germane reprezinta un semnal exceptional pentru Romania.
Unul dintre cei mai importanti oameni de afaceri roman, Liviu Tudor, presedintele Genesis Development, compania care a dezvoltat parcurile de afaceri West Gate si Novo Park (peste 150.000 metri patrati de birouri), spera ca acesta reprezinta doar un inceput.

Intr-un interviu acordat Manager.ro, Liviu Tudor a vorbit despre evolutia pietei imobiliare, despre relatia cu bancile, despre surse alternative de finantare, despre colaborarea cu Mugur Isarescu in cadrul Clubului de la Roma si despre modul in care ar trebui sa se schimbe in viitor principiile capitalismului.

Cum v-a mers pana acum in acest an?

In bussines-ul nostru, contractele sunt incheiate pe o perioada de minim cinci ani. Astfel, anul nu este relevant ca bilant. In criza este foarte bine, dar in perioade de dezvoltare cu ritm foarte sustinut este rau. Te blochezi intr-un pret al chiriei si ramai blocat cu el o perioada lunga. In criza, este bine. Avem judecati multianuale, nu anuale. Este greu, dar sustenabil.

La nivelul pietei, a fost un an ”german”. Au intrat in piata patru nume germane exceptionale. Au inchiriat birouri cei de la Deutsche Bank, cei de la Allianz, cei de la Deutsche Bahn, iar acum a venit si Deutsche Telekom. Este un semn foarte bun pentru piata romaneasca. Existau deja marile companii americane, existau giganti mondiali si europeni, dar nu aveam o preponderenta germana. Ei, ca lideri ai economiei europene, venind aici masiv, dau un semnal exceptional. Si sper ca acesta este doar inceputul.

Ce credite aveti in prezent, la ce banci si pe ce perioada? Ce relatie mai aveti cu bancile?

Relatiile cu bancile sunt foarte bune, naturale, de colaborare, intr-un business care nu poate exista fara banci. Ca volum de credite, acesta este de circa 200 milioane euro. Perioadele sunt de 10-15 de ani. Creditele au fost luate in 2003-2008, iar tipic la perioada respectiva era acordarea pentru o perioada de 10-15 ani in cazul dezvoltarilor imobiliare. Creditele au fost luate constant, in perioada 2003-2008. A fost o crestere liniara. Cele mai multe credite sunt luate de la Alpha Bank, circa 80%. Restul este de la CEC Bank. Pana la sfarsitul lui 2008, am lucrat integral cu Alpha Bank.

Sunteti in cautarea unor surse alternative de finantare? Daca da, care ar fi acelea?

Acum nu. Sursele alternative sunt listarea pe bursa, emiterea de obligatiuni si atragerea de fonduri de investitii. La modelul de business pe care-l avem, nu ni se potriveste acum nicio alta alternativa in afara bancilor. Listarea pe bursa nu este atractiva acum, va mai dura. Ma bucur sa citesc mereu ca exista listari sau intentii de listare pe bursa romaneasca. Toate trei sunt insa alternative viabile in viitor, la momentul potrivit. Acum insa, nu-mi pot de exemplu imagina o listare pe bursa. Este foarte bine ca au fost cateva listari mari. Astept insa ca acest fenomen sa capete amploare. Vad ca a functionat o strategie care sa implice listari in paralel, atat la Bucuresti cat si la Londra. Emisiunea de bonduri este mai neobisnuita decat prima.

Atragerea unui mare fond de investitii este o solutie buna si suntem deschisi oricand la astfel de discutii. Ar fi o varianta care se potriveste mereu, in functie de conditiile pietei si de conditiile cu care vine fondul respectiv. Sunt foarte importante ratingurile acordate Romaniei de toate cele trei mari agentii de evaluare. Acum, ca toate trei au crescut ratingul, probabil ca vom incepe sa devenim interesanti ca destinatie pentru investitii. Daca va creste acest rating, vom deveni si mai interesanti. Cred ca asta se va intampla; cu siguranta. Ratingul este busola marilor fonduri de investitii. Iar aceste fonduri dau tonul in piata. Ei se uita la ratingul tarii, la stabilitatea ei, la situatia din regiune si fac apoi oferte specifice legate de intrarea in business-uri locale.

Banca ramane astfel in continuare cea mai potrivita sursa de finantare. De ce?

Uitati-va la celelalte alternative: in toate cele trei cazuri trebuie sa te pregatesti mult mai amplu. Daca te listezi, emiti obligatiuni sau atragi un fond, trebuie sa faci o documentatie extrem de stufoasa, de complexa si de bine pusa la punct. Reprezinta un demers foarte complex si costisitor. Este scump pentru ca trebuie, de exemplu, sa-ti angajezi un raportor special, consultant special, auditor de nivel international. Este o trecere de la relatia bilaterala client-banca, la o relatie multilaterala client-investitori. Este un alt nivel, mult mai complex si mai scump. Cred ca acum nu este momentul pentru asa ceva.

Relatia cu banca este bilaterala, exista o relatie de incredere sudata in ani de zile. Sunt fonduri mai usor de atras. Insa, daca vrei sa cresti substantial, atunci trebuie sa-ti diversifici sursele. Acum nu vrem sa crestem puternic, suntem mai mult intr-o etapa de consolidare, de mentinere la actualul nivel. Asteptam sa se miste piata, si apoi ne vom misca si noi. Nu ne place sa fim lideri in abordarea riscului. Nu vrem sa ne asumam riscuri inaintea altora. Ne place sa ne uitam la cei care preiau riscul, apoi reactionam. Este o abordarea conservatoare. Fiecare actioneaza in acord cu natura proprie.

Daca ar fi sa vindeti ceea ce detineti in prezent, pe ce suma ati face-o si de ce?

Mi-e foarte greu sa raspund la aceasta intrebare, nu intrezaresc un astfel de moment. Legat de cifra la care se pot vinde niste proprietati, ea este legata de momentul in care vinzi, de riscurile luate in calcul. Sunt mai multi factori care trebuie luati in calcul, exista si un trend al pietei. Totodata, in investitii imobiliare, exista un indice de valorizare a sumei incasate anual din chirie. Potrivit acestui indice, suma incasata se inmulteste cu un multiplicator X, care e dat de conditiile locale. Deci, nu poti sa ai alte asteptari decat asteptarile pietei. Nu poti sa vinzi decat cu valoarea recunoscuta de piata. Cat valoreaza un activ azi, nu are prea multa importanta pentru noi, pntru ca nu vrem sa vindem. In plus, ne aflam in industria de property, nu suntem dezvoltatori clasici. Dezvoltatorul cumpara, dezvolta, inchiriaza si vinde cat mai repede. Cei din zona de property mentin in portofoliu cladirile si le exploateaza pe termen lung.

Sunteti Secretar General al Asociatiei Romane pentru Clubul de la Roma. Ce presupune aceasta functie? Cum colaborati cu Mugur Isarescu, Presedintele Clubului de la Roma?

Este o colaborare intr-un cadru institutional, exceptionala, cu un om de un echilibru, de o probitate morala si profesionala exceptionala. Indatoririle mele ca Secretar General sunt multiple, ma ocup atat de organizarea evenimentelor din tara, cat si de participarile la evenimentele din strainatate. Cea mai frumoasa definitie a Clubului de la Roma imi pare a fi: un club format din cetateni ai planetei preocupati de provocarile viitorului. Orice problema, care poate avea un impact major, poate deveni o preocupare pentru membrii clubului.

Cum va fi influentat mediul de afaceri al viitorului de schimbarile climaterice? Credeti intr-o schimbare din temelii a principiilor actuale ale capitalismului? Daca da, cum?

Da, cred intr-o schimbare a felului in care se desfasoara procesele economice in lume. Nu stiu daca se va mai chema capitalism urmatorul sistem de organizare, dar va trebui sa fie un mod de a face afaceri mult mai preocupat de natura si ecosisteme. In clipa de fata, afacerile se fac considerand ca resursele naturale sunt infinite. In plus, business se face considerand ca deseurile produse in activitatea economica si sociala poate sa existe in cantitate nelimitata. Aceste doua premise isi vor dovedi limitele in viitor. Procesele economice, de la un moment dat, vor trebui sa se schimbe. Nici resursele naturale nu sunt infinite, nici deseurile nu vor putea fi produse fara limita. Asa se va schimba businessul. Scopul va fi salvarea planetei. Mai intai trebuie sa protejam natura, s-o conservam. Apoi, trebuie sa avem o economie integrata, cat mai bine echilibrata. Astfel, nu ar mai trebui sa sapam dupa alte resurse, iar cantitatea de deseuri deja existenta nu ar mai creste. In fiecare an, acum, omenirea sapa dupa tot mai multe resurse.

Masurile de protectie a mediului nu sunt inca suficient de puternice. Din fericire, suntem pe drumul cel bun. Marile corporatii constientizeaza ca trebuie facut ceva si chiar fac. Poate ca viteza ar trebui sa creasca, adevarat, dar directia este buna. Lucrurile trebuie sa se schimbe pana se va ajunge la acel punct critic. Nu stie inca nimeni cand se va petrece inflexiunea. Clubul de la Roma a publicat acum aproape 40 de ani o lucrare in care se estima ca vom ramane fara resurse energetice in urmatorii 40 de ani. Intre timp, au fost descoperite noi zacaminte petrolifere, au aparut noi tehnologii, costurile au scazut. Nu poate nimeni sa faca previziuni clare. Exista doua mari curente in acest sens. Pesimistii spun ca se va ajunge la o limita destul de curand, optimistii spun ca nu, ca vom gasi mereu alte resurse, alte tehnologii. A vorbi despre ce va fi peste 50 de ani inseamna sa te hazardezi. Viteza de evolutie creste mereu, apar mereu noi variabile.

Cum a fost influentat mediul de afaceri din Centrul si Estul Europei de criza din Ucraina? Cum vedeti rezolvarea crizei?

In privinta geopoliticii nu pot sa va dau un raspuns clar, nu sunt expert, nu pot sa ma pronunt. In privinta afacerilor, nu vad o schimbare mare. Nu am observat o crestere a reticentei sau o scadere semnificativa a cererii.

Cum va fi acest an din punct de vedere al veniturilor?

Incasarile au crescut pana acum cu 2% datorita unor extensii. Procentul va ramane probabil acelasi la nivelul intregului an. O crestere care nu are o legatura cu cresterea economiei per ansamblu, ci cu dinamica sectorului in care activam. Gradul de ocupare este de circa 99% in Novo Park si 96% in West Park.

Foto: Liviu Tudor, presedintele Genesis Development.